A proposta de desenvolvimento de 496 apartamentos do bilionário Zygi Wilf no Second Watchung Ridge opõe os mandatos habitacionais do estado às preocupações ambientais sobre inundações, qualidade da água e habitat da vida selvagem.
Quando Roy Oser se mudou para seu condomínio em North Jersey em 2018, ele pensou que estava comprando uma aposentadoria tranquila: um quintal administrável pressionado contra uma floresta intocada, uma comunidade estável e a promessa de que a floresta ao lado permaneceria intocada.
Ex-advogado, Oser até fez a devida diligência – revisando documentos de planejamento e observando proteções de pântanos e encostas íngremes que, a seu ver, tornavam impossível o desenvolvimento em grande escala das florestas.
Ele estava errado. Hoje, aquela floresta de 120 acres está programada para se tornar um complexo de apartamentos.
A propriedade fica no topo de Second Watchung Ridge, as últimas florestas antigas do condado de Essex – o condado mais densamente povoado do estado mais densamente povoado do país. É o lar de veados, tartarugas, pássaros canoros e cerca de 89.000 árvores. Os desenvolvedores argumentam que o complexo de apartamentos está em uma posição única para ajudar West Orange a cumprir suas obrigações de habitação a preços acessíveis. Os oponentes consideram-no o local menos adequado para habitações densas no condado.
Em 2006, a West Essex Highlands Development Inc., uma subsidiária do bilionário desenvolvedor Zygi Wilf’s, coproprietário da empresa Minnesota Vikings, Garden Homes, propôs 136 casas unifamiliares no cume. O Conselho de Planeamento de West Orange rejeitou o plano, alegando preocupações ambientais e de segurança: encostas demasiado íngremes, acesso de emergência demasiado limitado e ecossistemas demasiado frágeis. Propostas semelhantes fracassaram em 2007 e 2015.
Durante vários anos, o projecto permaneceu adormecido – até que a pressão renovada dos mandatos de habitação a preços acessíveis do estado o trouxe de volta à vida. De acordo com a Doutrina Mount Laurel, uma decisão histórica da Suprema Corte de Nova Jersey, o estado exige que cada município faça uma zona para obter sua “parte justa” de moradias populares. A doutrina decorre de um caso de direitos civis da década de 1970 que procurava acabar com as práticas de zoneamento excludente que mantinham os residentes negros e de baixa renda fora das cidades suburbanas.
Depois de apresentar planos de habitação a preços acessíveis em 2015 e enfrentar a ameaça de um processo judicial de “reparação do construtor” – onde os promotores podem contornar o zoneamento local e ir directamente para o estado – as autoridades municipais deram aos promotores um lugar à mesa. Em 2020, a família Wilf chegou a um acordo mediado judicialmente com West Orange Township.
“O projeto, conforme proposto, apresenta enormes perigos ambientais e incertezas para as comunidades e residentes vizinhos”, disse Joe Krakoviak, presidente do Conselho Municipal de West Orange, ao Gothamist no início deste ano. “Eu sabia que se não aprovasse o resultado provavelmente seria ainda pior para o município.”
Em novembro de 2024, o plano revisado, que previa quatro complexos de apartamentos com 496 unidades, 100 delas acessíveis, foi aprovado pelo Departamento de Proteção Ambiental (DEP) de Nova Jersey.
Mas uma coligação de activistas, municípios vizinhos, advogados e especialistas ambientais está a contestar a decisão do DEP. No início de fevereiro, o Eastern Environmental Law Center, representando a WE CARE NJ e a New Jersey Conservation Foundation, interpôs recurso junto à Divisão de Apelação do Tribunal Superior de Nova Jersey.
De acordo com uma investigação da Princeton Hydro, um grupo de consultoria ambiental que ajuda o grupo da oposição, os promotores não cumpriram os requisitos de testes do solo e confiaram em cálculos desactualizados. recusou pedidos de entrevista, mas argumentou em registros junto ao DEP que o projeto atende a todos os padrões ambientais e de águas pluviais, ao mesmo tempo em que aborda uma crítica escassez de moradias regionais.
“Se este projeto for aprovado, conforme proposto, os impactos poderão ser devastadores”, disse Sean Walsh, gerente sênior de projetos da Princeton Hydro. “Os desenvolvedores deveriam seguir as mesmas regras que todos os outros.”
A cordilheira forma a cabeceira do Canoe Brook, que fornece água potável para dezenas de milhares de residentes de Nova Jersey. Especialistas alertam que a construção, que potencialmente envolve a remoção de rochas e o escoamento de novas superfícies impermeáveis, pode degradar a qualidade da água.
Poucas semanas antes de o DEP aprovar o projecto do apartamento, há um ano, a agência também assinou a reabertura de um conjunto de poços conhecido como campo de poços na base do cume – dentro de uma zona de inundação designada. A Princeton Hydro e os residentes argumentam que a revitalização de um poço a jusante de um importante local de construção numa área propensa a inundações representa riscos adicionais para o abastecimento de água da região.
Em resposta, três municípios vizinhos – Verona, West Essex e Roseland – solicitaram uma audiência administrativa com o DEP sobre os potenciais impactos no abastecimento de água potável. No entanto, o pedido foi negado porque o DEP alegou que os municípios não têm legitimidade em processos judiciais de desenvolvimento.
“É ridículo que os municípios e os residentes afectados por este desenvolvimento proposto não tenham legitimidade para contestar estas decisões”, disse Joe Pannullo, presidente da WE CARE NJ.
Os residentes também apontam para uma lista crescente de desastres causados por inundações em Nova Jersey. A remoção da cobertura florestal da cordilheira eliminará uma proteção natural contra inundações, afirmam especialistas da Princeton Hydro. Além da perda de árvores que ajuda a sugar a água, hectares de novos pavimentos e telhados intensificarão o escoamento.
“Sempre que chove, o quintal se transforma em um pântano – você afunda quinze centímetros a cada passo”, disse Oser, passeando por seu quintal, onde um leve caminho de grama mostra onde um pequeno rio se forma durante uma forte tempestade. “Temo que fique muito pior.”
Outros moradores de sua comunidade tiveram vazamentos de água pelas fundações, causando inundações e acúmulo de mofo. Na base do First Watchung Ridge, um complexo de apartamentos foi evacuado e posteriormente demolido após deslizamentos de terra provocados pelo furacão Ida, deixando dezenas de desabrigados. Os moradores da base da cordilheira temem que as encostas íngremes da segunda cordilheira também possam ceder.
O local proposto também tem apenas uma estrada de acesso, o que, segundo os organizadores, representa um risco significativo à segurança, especialmente devido às encostas íngremes e à falta de calçadas.
Em 29 de setembro, 39 grupos – incluindo o Sierra Club, a New Jersey Conservation Foundation e a Ramapough Lenape Nation – enviaram uma carta instando o prefeito de West Orange a suspender o plano. “Habitações acessíveis não devem ocorrer às custas da destruição de um dos locais mais sensíveis do ponto de vista ambiental da região”, dizia a carta. Eles também citaram negações anteriores de desenvolvimento no local e apontaram para um acordo anterior que limitava a construção a residências unifamiliares.
A coligação foi rotulada de “não está nos meus quintais”, relutante em aceitar habitação a preços acessíveis na sua comunidade. Mas os líderes ambientais rejeitam esse enquadramento. “É muito maior do que a estética”, disse Doug O’Malley, diretor estadual de Meio Ambiente de Nova Jersey. “Trata-se de segurança pública e proteção ambiental para hoje e para o futuro.”
“Reconhecemos absolutamente a importância de proteger áreas ambientalmente sensíveis e não apoiamos a construção de casas em zonas inundadas ou em áreas que ameacem a água potável ou os habitats naturais”, disse um representante do Fair Share Housing Center.Ruma organização sem fins lucrativos que aplica as leis de habitação justa de Nova Jersey sob a Doutrina Mount Laurel, disse Por Dentro das Notícias Climáticas em um e-mail. “Muitas vezes, as objeções ambientais são mal utilizadas para bloquear moradias populares em comunidades mais ricas e com altas oportunidades.”
Durante a próxima década, Nova Jersey espera adicionar cerca de 84.000 unidades habitacionais acessíveis em todo o estado – cerca de 3.700 delas no condado de Essex – através de novas construções e redesenvolvimento. Os apoiantes vêem-no como um progresso há muito esperado na equidade habitacional; os críticos alertam que, sem reformas à Doutrina Mount Laurel, a pressão também poderá ameaçar ecossistemas críticos e aumentar os riscos de inundações.
Uma série de reuniões do conselho municipal está planejada ao longo do restante do ano. Embora as decisões finais sobre o uso da terra normalmente terminem com a aprovação do conselho de planejamento municipal, os moradores acreditam que isso acabará por se resumir a uma decisão judicial e estão planejando uma longa luta, esperando que este caso force o estado a reconsiderar como a Doutrina Mount Laurel é aplicada.
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